入居率を向上させるために必要なこと
空室対策とは、賃貸物件の運営において、オーナーや管理会社が空室を埋めるために、さまざまな戦略を展開することを意味します。
空き部屋があるということは、収益の損失につながるため、入居率を上げるために対策を考える必要があります。
現在の日本では、少子高齢化が進み人口は減少が始まっているにもかかわらず、都市部や需要が高い地域では新築マンションは増加傾向にあります。
単純に考えると、マンションの数が増えるということはライバルも増えるということになり、入居者を獲得するためには、適正な家賃設定、物件の魅力やサービスの向上が不可欠となります。
空室対策の方法は、あまり費用がかからずにできることから、リフォームなどの大掛かりなものまであるため、自身の賃貸物件の状況や予算に合わせて最適な空室対策を選択する必要があります。
1. 入居するターゲットの再確認
まずは、物件が特にアピールするターゲット層を明確にし、そのニーズに合った施策を展開します。
例えば、学生向けの物件なら近隣の大学や学校との提携をし、学生向けの特典やサービスを提供することで、学生のニーズに応えます。
ファミリー層の場合は、幼稚園や保育園、学校などの教育施設が近くにあること。通学や通園が便利な立地が好まれます。室内に関しては、収納スペースの充実、家族が集まって過ごせるリビングスペースなど、快適な居住空間が求められます。
高齢者向け賃貸の場合は、住まいの安全性やコミュニティの重要性などを考慮します。手すりの設置、段差の解消、見守りサービス（センサーやカメラなど）の提供など、高齢者が安心して生活できるような物件環境を整備します。
今までと視点を変えてみるのも手です。エレベーターのない物件の場合、若者には不人気な1階も、階段が苦になる高齢者にとっては便利な物件になり得ます。
2. 適切な家賃設定なのか？
適切な家賃設定が重要です。周辺の競合物件と比較し、市場価値に合った家賃を設定することで、入居者を引きつけやすくなります。
高すぎる家賃設定は入居者を遠ざけ、低すぎる家賃設定は収益を損なう可能性があります。市場動向を把握し、柔軟な価格設定を行うことが重要です。
敷金や礼金の値下げや廃止なども、コストをかけずに行える方法といえます。また、最近目にするフリーレント（1～3ヶ月の一定期間家賃を無料にするサービス）も入居者にとっては大きな魅力といえます。
3. 物件全体の美観維持
エントランスや共用部の清掃と定期的なメンテナンスを行います。清潔で整然とした共用部は入居者の第一印象を左右し、満足度を高めます。
敷地内や駐車場、通路などの清掃を定期的に実施し、雑草やゴミの処理を行います。美観を損なう要因を排除することで、物件の魅力を高めます。
4. ゴミ捨て場の管理
ゴミ捨て場を清潔に保ち、定期的に清掃や消毒を行います。悪臭や害虫の発生を防止し、入居者の快適な生活環境を確保します。
ゴミ収集日には、ゴミ収集場所への案内やゴミの適切な分別方法を入居者に周知します。ゴミ問題は入居者の不満やトラブルの原因になることがあるため、適切な管理が必要です。
5. 入居者のニーズに応えたサービスやアメニティの提供
入居者のニーズに応えたサービスやアメニティの提供も重要です。
最近人気の宅配ボックスの設置や入居者無料Wi-Fi、ペットフレンドリーな環境など、入居者が重視する要素を備えることで、競争力を高めることができます。
6. 適切な入居者のスクリーニング
信頼性のある入居者を選ぶことで、入居者トラブルや賃料未払いなどの問題を予防できます。入居者が物件に適しているかどうかを判断しましょう。
具体的には、入居者の収入や雇用状況を確認し、物件の家賃に見合った安定した収入源があるかどうかを確認します。
7. 定期的な物件のメンテナンス
定期的なメンテナンスや管理体制の充実も、入居者の満足度を向上させ、長期間の入居を促進します。
建物や設備の修繕や清掃を定期的に行うことで、物件の価値を保ち、入居者の退去を防ぐことができます。
8. 物件の魅力を高める改修やリフォーム
入居者が魅力を感じるような内装や設備を整えることで、物件の価値が向上し、空室を埋めやすくなります。例えば、LED照明や高効率エアコンの設置などのエコフレンドリーな設備を導入することで、入居者の関心を引くことができます。
最近では、3点ユニットバスをバストイレ別に分離リフォームをしたら入居率が上がった例もあります。ジム通いをして自宅のユニットバスには入らない、シャワーがあればいいというワンルームに住む若者に好まれるようです。
9. 入居者のリテンション（維持）も大切
空室対策は、新しい入居者を獲得するだけでなく、現在の入居者を維持することも重要です。
入居者のリテンション戦略を立て、入居者が長期間滞在するように促す取り組みを行うことで、空室リスクを低減できます。定期的なコミュニケーションや、入居者向けの特典やサービスの提供などが有効です。
10. 仲介業者と良い関係を築く
仲介業者は仲介業者は賃貸市場の専門家であり、賃貸物件を販売・貸し出しする上で重要なパートナーです。良い関係を築くことで以下のような利点があります。
市場動向や需要の変化などの情報をリアルタイムで共有できます。これにより、より効果的な物件マーケティングや家賃設定が可能になります。
仲介業者は多くの顧客と接触しており、良好な関係を築くことで、あなたの物件が優先的に紹介される可能性が高まります。
上から目線で接したり、ぞんざいな態度は避けましょう。
これらの空室対策を総合的に取り入れることで、オーナーは空室期間を短縮し、物件の収益を最大化することができます。常に市場動向や入居者のニーズを把握し、柔軟に対応することが成功のカギとなります。
参考：国土交通省の「分譲マンションストック数の推移（2022年）」
（グッドライフシニア編集部）
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