「空き家」増加の背後にある相続問題、放置により起こる問題や有効な対策は？

日本では年々空き家の数が増加しており、大きな社会問題となっています。テレビや新聞などのメディアで取り上げられる機会も増えたため、関心をもっている人も多いのではないでしょうか。

空き家を放置すると、景観の悪化、悪臭・害虫の発生、建物の倒壊・崩落による事故など、さまざまな問題を引き起こすため、所有者が責任をもって対策を施す必要があります。

すでに空き家を所有している人だけでなく、将来、親からの相続で空き家を所有する可能性のある人も、空き家が抱えるリスクや有効な対策について把握することが大切です。
 

1.空き家問題の現状とは？

空き家はここ数年で急に増えたのではありません。総務省の統計によると、1958年頃から戸数・空き家率ともに増加し続けています。

2018年時点では、空き家率は過去最高の13・6％、調査時点で848万9000戸もの空き家があり、日本における住宅のおよそ７戸に1戸が空き家という状態になっていることが明らかになりました。

空き家率は地域によってバラつきがありますが、特に地方での増加が目立ち、多い地域では20％を超えるところもあるほどです。

このままのペースで空き家が増え続けると、2033年には空き家率が30％を超え、その数は2100万戸に達するという予測も出ており、国や自治体も危機感を抱き、対策に乗り出すようになりました。
 

相続が空き家が増加する原因にも

空き家が増加した原因として、少子高齢化の影響で親が子供に家を引き渡せないケースが増えたことがあげられます。

60代以上の日本人の持ち家率は80％台と高い水準にありますが、親の家を引き継ぐ子供が少ないため、親が亡くなった後、住んでいた家がそのまま空き家となってしまうケースが多くなっています。

また、中古より新築住宅を好む日本人の特性や、東京への一極集中、空き家の解体・売却手続きの煩雑さなども影響していることでしょう。
 

2.空き家の放置により起こる問題

空き家を放置すると、以下のような問題が発生します。

・周囲の景観の悪化
・汚損による悪臭や害虫の発生
・建物の老朽化による事故の発生
・固定資産税、都市計画税などの税金の支払い
・犯罪行為の温床
・資産価値の低下

空き家を放置していると急速に劣化が早まり、建物としての価値が低下します。
建物が老朽化すると、悪臭や害虫の発生を引き起こす可能性があるほか、不法占拠・不法投棄といった犯罪の温床にもなりかねません。

また、著しく劣化した建物は倒壊・崩落を招く恐れがあり、第三者に被害を与えるケースも考えられます。

しかし、そんな状態でも固定資産税、都市計画税などの税金は支払う必要があるため、対策せずに放置していると、利益を生まずにコストだけがかかるマイナス資産となってしまう場合があります。

なお、管理されておらず著しく景観を損ねるなど、問題となる空き家については自治体により「特定空き家」と認定されます。

「特定空き家」に認定されると、所有者は自治体から助言や指導、勧告などを受ける可能性があります。

勧告を受けると「住宅用地の特例措置」という固定資産税の優遇制度を受けられなくなり、支払う税金が高くなってしまうほか、もし勧告を無視して放置し続けると、過料、強制撤去などの厳しい措置を受けるため、大きなリスクを抱えることになります。

3.空き家問題への対策

空き家を所有するリスクはご理解いただけたかと思います。では、実際に空き家を所有した場合にはどうすれば良いのか、有効な対策について解説していきます。
 

空き家を売却する

もっともシンプルな方法は空き家の売却です。立地条件が悪く、老朽化が進行している空き家は賃貸などの運用が難しいため、手放すことが望ましいといえるでしょう。

売却する場合、なるべく早く高く売るのが理想ですが。そのためには売却方法をいくつか把握しておくことが大切です。

たとえば建物が老朽化しており、買い手がつきにくい状態でも、土地としての価値が高いのであれば「古家付き土地」として売却する方法があります。

また、解体費はかかってしまいますが、建物を取り壊して更地にし「土地」として売却する方法も考えられます。

どういった売却方法が望ましいか、その土地や建物の状態をよく見極めて判断することが重要です。
 

空き家を賃貸する

立地条件や建物の状態が良好であれば、賃貸物件として活用する方法が有効です。

賃貸として活用できれば入居者から家賃収入が得られるため、税金・管理費などのコストを相殺できるうえ、余った分はオーナーの利益になります。

しかし、周辺環境や建物の劣化具合によっては、入居者が集まりにくく、賃貸物件としての活用が難しい場合もあります。

また、実際に賃貸物件として活用する場合は、収入と支出をシミュレーションしたり、補修やリフォーム工事を行ったり、さまざまな事前準備をする必要がありますが、初めて空き家を賃貸する人ではなかなか判断が難しいでしょう。

イチイグループでは、こうした空き家を活用する事業を行っており、空き家対策のご相談も受け付けております。

資産運用の経験豊富なアドバイザーが、空き家の活用方法を詳しくお伝えしますので、空き家の活用を検討している方は、お気軽にご相談ください。

また、将来親が亡くなった後に空き家を相続する可能性のある方は、遺産相続について把握しておくことをおすすめします。
 

3.まとめ

空き家は日本の不動産市場が抱えている問題の一つです。空き家を活用せずに所有していてもメリットはありませんので、所有者の方は早めに手を打つことをおすすめします。

また、空き家は活用次第では大きな利益を生む資産となる可能性もあるため、売却や取り壊しを前提にするのではなく、何か有効活用できる方法がないか検討することも大切です。

ご自身が所有する空き家の場合、どんな対策がベストなのか、ぜひ真剣に考えるようにしてください。

筆者:伊野文明
宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。元作家志望であり、落ち着いたトーンの文章に定評がある。
 

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