高齢者施設の契約時に注意する点｜重要事項説明書のチェックすべき項目

入居を希望する高齢者施設が決定したら契約に移ります。

契約に際しては、連帯保証人・身元引受人が必要となり、印鑑証明、戸籍抄本や住民票など事前に準備が必要な書類もあります。

契約時に、入居者にとって大切な項目（施設の運営形態やサービスなど）を説明する「重要事項説明書」の内容も把握しておくことが大切です。

確認すべきポイントなどを含め、契約までの流れに沿ってご説明していきます。
 

準備が必要なもの

契約時に必要なものは以下のものです（施設によって異なる場合あり）。
・印鑑
・印鑑証明（施設による）
・連帯保証人・身元引受人の印鑑
・連帯保証人・身元引受人の印鑑証明（施設による）
・戸籍抄本
・住民票

契約時は、入居者本人の身体状況・生活状況を確認されます。その後、契約にあたり必要な以下の書類を提出し契約となります。

 
申込用紙や契約書などの記入用紙は、施設側から受け取ることができます。健康診断書は、病院やクリニックを予約の上で受信する必要があります。診断書が手元にくるまで約2～3週間かかります。

また、身体状況により看護サマリーが必要な場合は、主治医に作成を依頼する必要があります。速やかな入居を希望の場合は、事前に健康診断・看護サマリーを取得できるように動きましょう。
 

重要事項説明書の内容はきちんと把握しましょう

申し込み後に審査が通れば、いよいよ契約となります。入居契約書の他に、重要事項説明書、管理規程などの書類を確認のうえ契約を結ぶことになります。

重要事項説明書は、運営会社の情報、提供されるサービス等を確認する書類です。管理規程は、介護施設の運用規定と利用上の条件を確認する書類です。

なかでも、契約時に特に確認が必要な書類が重要事項説明書です。施設側は重要事項説明書に基づいて説明することが義務付けられており、施設の運営形態や、提供されるサービス内容、料金について明確に記載がされています。主に施設で行われます。

後のトラブルを回避するためにも契約内容を把握することが大切です。

■重要事項説明書の内容（例）
・施設の概要
・従業員に関する事項（職員体制について）
・サービスの内容
・重要事項説明
・介護サービス等の一覧表
・サービス利用料金書
・個人情報使用同意書　など

確実にチェックしておきたい費用に関する事項

契約の際、確実にチェックしておきたいことのひとつが費用に関する事項です。

入居一時金の初期償却と償却期間、償却方法はどうなっているのか、入居に関わる費用や受けることが可能なサービスと費用、強制退去となった場合の流れ、個人情報の取扱いなど、入居に関する内容を契約書ベースで確認し、気になる部分はしっかりと質問を重ねましょう。

本契約をしたあとでも、特養の入居が決まったり入院などでキャンセルをする場合、入居後90日以内であればクーリングオフの対象になり入居金が返還されます。一般的には、日割りで計算した家賃・生活費を差し引いた金額が戻ってきます。

クーリングオフの詳細については、必ず施設に確認しましょう。

重要事項説明書のなかでも特にチェックすべき項目は以下の項目です。

入居一時金の初期償却と償却方法の期間について

初期償却は入居時点で既に支払っているお金であり、入居した段階で入居一時金の中から老人ホーム側に支払うお金のことです。

入居一時金の30％を初期償却にあてる老人ホームが比較的多いと言われています。入居後に返還されることはありませんので、初期償却の比率が少ないほど、途中退去時に戻ってくる返還金は多くなります。

入居一時金から初期償却を差し引いた金額は、老人ホームが定めた期間で償却されていきます。この期間を償却期間といい、償却期間が長いほど、途中退去時の返還金が多くなる仕組みです。

償却方法には「定額法」「定率法」「均等償却法」というものがあり、償却年数は0年（初期償却100％）～15年以上と老人ホームによって異なります。

定額法は償却期間内に定額を償却していく方法で月々の償却額は一定です。

それに対して、定率法は入居一時金の残金に対して一定の割合で償却していく方法で、入居当初の償却額は大きく次第に償却額が少なくなっていく仕組みになっています。そのため、短期退去した場合の返還額は定額法よりも少なくなります。

均等償却法は、初期償却を行わない上で定額法を用いたものです。

いったいどれくらいのお金が毎月償却されていくのか、方法と償却期間を確認して、予算の参考にしましょう。

上乗せ介護費、横出しサービス費

上乗せ介護費は、国が定めた介護体制を超えて手厚い介護サービスを受ける場合にかかる費用です。

介護付有料老人ホームでは、介護度に応じて一定額がかかります。住宅型有料老人ホームの場合は、介護サービスを手厚すると、その分の費用が発生します。

横出しサービス費は、介護保険適用外のサービスを利用する場合の費用です。指定回数以上の入浴や病院への付き添い、買い物代行などが該当します。施設によって名目が異なりますので、総額で月々どの程度の費用が発生するのかを確認しましょう。

入居をキャンセルした場合の「申込金」の返還の有無

入居を決めた際に申込みとして入居一時金などの費用を支払います。「申込金」「施設協力金」など、入居一時金とは別項目の費用が必要な場合があります。

しかし、他の施設に変更した場合は、入居のキャンセルを行います。その際は、全額返還なのか一部償却として回収されるのかなど、施設がとっている方法を確認しましょう。

クーリングオフ

入居後90日以内の退去（死亡含む）であれば、家賃分を除く入居一時金は全額返還されます。どのような形で、いくら返金されるかは施設により異なるため確認が必要です。返金ルールが明記されているかを確認しましょう。

入居契約書の内容の確認

入居金の償却方法・期間、支払方式の違いによる月額及び支払総額の差異、受けられるサービスと費用の有無、個人情報に関しての取扱い、強制退去となった場合の流れなどを確認しましょう。入居に関する内容を契約書ベースで確認し、不明点はうやむやにせず納得がいくまで質問することが大切です。

短期解約特例

一時金を支払う老人ホームには、法律により、３ヵ月以内で契約が終了した場合の返還規定が義務づけられています。

有料老人ホームに入居し、３ヵ月以内に契約を解除したり、利用者が死亡したことにより契約終了に至った場合、入居一時金から、入居日数分の家賃や、サービス提供費用などを引いた金額が、返還されるのです。

契約の際の書類に「短期解約特例」についての記載があるか、よく確認し、チェックしておきましょう。

事業者からの契約解除

老人ホーム事業者からの契約解除について
利用者に重大に契約違反があるときなどは、施設側から契約を解除することができます。通常は、契約の維持が困難な場合などに適用されますが、そうでないケースも。「入院期間が〇ヵ月にわたる場合」など、契約書に明記されている場合もあるようです。

事前に施設側からの契約解除がどのようなケースに当たるのかを確認し、そういった状況に陥らないようにすることが大切です。

原状回復費用

建物賃貸借契約が終了し、賃借人が施設を退去するときに、清掃や修復費として賃借人が負担すべき費用がある場合に請求されることがあるのが原状回復費用です。

契約書に明記されているか確認し、どれくらいの費用がかかるかを確認しましょう。
 

まとめ

以上の点に気を付けて契約を行ってください。契約書や重要事項説明書は、一般の方には難しい不動産用語などが書かれていますが、十分気をつけて確認しましょう。

少しでも疑問点などがある場合は、遠慮なく施設の担当者に聞くようにしてください。しっかりと確認して疑問を解決した上で入居することが大切です。

（グッドライフシニア編集部）